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商品房预查封后形成的确权文书不对抗申请执行人

  • 时间:2019-01-09 09:11
  • 来源百家号
  • 浏览量:42612
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  每天花五分钟熟知裁判规则,和优秀法官保持相同思维高度。我们已推出多篇执行案例,辅助执行实务操作。本期与您分享执行异议之诉案例。法院查封被执行人购买的商铺,案外人以仲裁裁决确认与被执行人商品房买卖合同无效返还房屋为由提出执行异议,要求排除执行,法院如何审查。


  裁判要旨

  预查封被执行人购买的商品房以后,案外人提起仲裁确认商品房合同无效,要求停止执行解除查封的主张不予支持

  实务要点

  第一、本案为江苏省高级人民法院2018年3月12日发布的典型案例。法院争议焦点归纳,即案外人在法院查封后申请仲裁,仲裁裁决确认的商品房买卖合同无效为由,请求停止执行解除查封请求停止对案涉房产的执行并解除预查封。我们认为,裁判文书中说理部分本质上是对争议焦点的论证解析,因此,争议焦点归纳准确直接关系到案件审判方向。

  第二、按照上述争议焦点,本案有鲜明的逻辑递进关系。首先需论证查封的效力,尤其是本案商品房买卖备案合同的预查封效力,合同查封或者预查封的效力时是否等同查封。理由是最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”(附后)。

  第三、合同查封或者预查封的占有房屋的状态(包括购房款的支付)是其执行拍卖变卖的前提条件,如果商品房没有建成或者烂尾,不存在拍卖变卖的条件。理由是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条,即买房人对商品房的类物权。江苏高院评价“如果被执行人已经支付了全部购房款并实际占有该房屋,则其取得了类似于物权的权利,与被执行人已经办理登记的情形相似,人民法院对上述需要办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。”

  第四、关于查封后提起仲裁并以法律文书为由,排除强制执行不予支持。理由是最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》第四百七十九条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款,江苏高院评价“在有充分证据证明被执行人林胜盛已支付全款并实际占有房屋,人民法院对案涉房产亦已依法予以查封情况下,出卖人新宇公司又以2008年5月8日其与林胜盛间系签订虚假商品房买卖合同,套取银行贷款供其使用损害银行利益为由于8年后的2016年5月23日申请仲裁,并以仲裁裁决确认商品房买卖合同无效为由,请求排除扬州中院的执行无法律依据”。

  案情介绍

  一、胡林与扬州市亚力混凝土有限公司、江苏源纳置业有限公司、林胜盛、胡玲华、扬州源盛置业有限公司、林忠兴民间借贷纠纷一案,扬州中院作出(2014)扬民初字第00108号民事判决:一、被告扬州市亚力混凝土有限公司于判决生效之日起十日内向原告胡林支付借款本金950万元及利息等;二、被告林胜盛、胡玲华、江苏源纳置业有限公司、扬州源盛置业有限公司、林忠兴对上述还本付息义务承担连带清偿责任。

  胡林向扬州中院申请强制执行,2015年10月27日,扬州中院作出(2015)扬执字第00376号民事裁定及协助执行通知书,对林胜盛所购买的建筑面积560.78㎡的4幢房屋进行了查封。

  二、2008年5月8日出卖人新宇公司与买受人林胜盛签订的《商品房买卖合同》中明确约定:林胜盛购买新宇公司开发的商铺,建筑面积560.78㎡,总价款4024427.3元,林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整,余款办理按揭贷款支付。本合同在履行过程中发生的争议,协商不成的,提交扬州仲裁委员会仲裁。2008年5月19日对该合同进行了网上备案登记。2008年5月13日,扬州工行琼花支行与林胜盛、胡玲华夫妇签订个人购房借款合同/担保合同,约定借款人林胜盛、胡玲华夫妇向贷款人即扬州工行琼花支行借款200万元,保证人新宇公司自愿提供阶段性连带责任保证等。扬州工行琼花支行按约于2008年5月30日发放了200万元贷款,新宇公司也收到了上述购房款。

  三、2016年5月23日,扬州仲裁委员会受理了新宇公司与林胜盛签订商品房买卖合同仲裁申请。2016年10月12日,在林胜盛未到庭情况下,扬州仲裁委员会依法缺席裁决,并作出(2016)扬仲裁字第192号裁决书。该裁决书中查明:被申请人林胜盛并未支付购房首付款,其所欠的扬州工行琼花支行贷款本息均由申请人新宇公司按月偿还,但2015年2月后新宇公司未再偿还该项贷款本息。扬州仲裁委员会裁决:新宇公司与林胜盛于2008年5月8日签订的商品房买卖合同无效。……。

  2016年10月13日,扬州仲裁委员会作出扬州工行琼花支行与新宇公司以及林胜盛、胡玲华金融借款担保合同纠纷一案(2015)扬仲调字第384号调解书。该调解书载明:一、新宇公司于2017年3月15日前清偿林胜盛、胡玲华所欠扬州工行琼花支行的购房按揭借款本金830402.91元及利息于2017年3月15日前清偿。……。

  上述仲裁裁决书及调解书生效后,新宇公司未清偿林胜盛、胡玲华按揭贷款余欠的贷款本金830402.91元及相应利息,亦未就192号裁决的第二项向有管辖权的扬州中院申请执行。

  四、2016年11月14日,扬州中院立案受理了案外人新宇公司的执行异议申请。对于新宇公司出售的案涉房屋,首付款200万元林胜盛是否已支付及如何支付问题,2017年4月24日本案胡林询问新宇公司总帐会计洪某:“当时林胜盛办理按揭贷款时根据银行的要求应提供已支付首付款的证明包括新宇公司出具的发票以及转账和刷卡的支付凭证,你们公司当时有没有向林胜盛提供这类材料?”新宇公司总帐会计洪某答:“以前操作的时候银行不要求发票,收据就可以了吧?收据也是假的。当时办这个事情的时候我还没到公司,我来的时候已经是还贷了。”经本院释明和要求,新宇公司不能提供由该公司开具,并应当由该公司持有的首付款收据的存根联。新宇公司还确认,之所以不顾后果,与林胜盛订立虚假商品房买卖合同,是因为新宇公司老板和林胜盛是朋友关系基于互相信任,林胜盛自己开发的楼盘也有该公司配合他做贷款。

  裁判要点与理由

  江苏高院认为,本案争议焦点是:扬州中院对被执行人林胜盛购买的案涉房屋查封后,新宇公司以其系案涉房产的所有权人、其与被执行人林胜盛间的买卖商品房合同已经仲裁裁决确认无效为由,请求停止对案涉房产的执行并解除预查封是否有事实和法律依据。

  江苏高院认为:扬州中院对被执行人林胜盛购买的案涉房屋查封后,新宇公司以其系案涉房产的所有权人、其与被执行人林胜盛间的买卖商品房合同已经仲裁裁决确认无效为由,请求停止对案涉房产的执行并解除预查封的主张无事实和法律依据,其上诉请求应依法予以驳回。换言之,扬州中院对涉案房产的查封具有法律依据,新宇公司在法院2015年10月27日查封后以其2016年5月23日申请仲裁,仲裁裁决确认2008年5月8日该公司与被执行人林胜盛所签订的商品房买卖合同无效为由,请求停止执行解除查封,不应予以支持。理由是:

  一、扬州中院对涉案房产的查封具有法律依据,查封后即具有排除之后物权变动的效力。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条之规定,“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)、被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算”。该通知第十八条并规定“预查封的效力等同于正式查封”。本案中,被上诉人即被执行人林胜盛与新宇公司已经于2008年5月8日签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续,扬州中院于2015年10月27日对涉案房产予以查封,符合法律规定。2、该通知第二十二条还规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”,上述规定,明确了对不动产预查封登记的效力,即在法院预查封期间,与法律赋予的查封效力一样,具有排除之后物权变动的效力。

  二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定,“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”。依该规定,如果被执行人已经支付了全部购房款并实际占有该房屋,则其取得了类似于物权的权利,与被执行人已经办理登记的情形相似,人民法院对上述需要办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。扬州中院执行中,根据被执行人林胜盛与新宇公司之间于2008年5月8日签订的商品房买卖合同约定,“林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整,(首付款不低于总房款的50%),余款办理按揭贷款支付。出卖人应当在2008年3月9日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备合同所列第1种条件(房产验收合格且取得交付使用批准文件),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”,在新宇公司已收到林胜盛向银行按揭贷款的剩余200万元购房款情况下,执行法院认定被执行人林胜盛已支付全部400余万元购房款并实际占有,并据此于2015年10月27日对被执行人林胜盛全额出资所购买的涉案房产进行直接查封亦符合上述司法解释的规定。

  三、胡林认为林胜盛已向新宇公司全额支付了400余万元(含200万元购房首付款)购房款有事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十三条第一款第(六)项以及第二款的规定,已为仲裁机构生效裁决所确认的事实,当事人无须举证,但有相反证据足以推翻的除外。本案中,在被申请人林胜盛缺席仲裁情况下,根据申请人新宇公司的陈述,虽然192号裁决查明,被申请人林胜盛并未支付200万元购房首付款,但根据新宇公司与林胜盛之间于2008年5月8日签订的商品房买卖合同约定,“林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整,(首付款不低于总房款的50%),余款办理按揭贷款支付”,在剩余200万元购房款已如期办理了按揭贷款并支付新宇公司情况下,应认为林胜盛在签订合同当日已如约支付了首付款200万元。新宇公司总帐会计洪某一审庭审中证言称,新宇公司向林胜盛出具了收到其200万元的首付款收据,但收据是假的。新宇公司作为收据的出具者、收据存根联的持有者,经本院释明和要求,新宇公司不能提供收据存根联,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”的规定,可以推定新宇公司已向林胜盛出具了收到其200万元购房首付款的收据。2、新宇公司作为林胜盛向扬州工行琼花支行200万元按揭贷款的连带责任保证人和上述银行贷款的直接获益人,亦未向扬州工行琼花支行提出其未收到林胜盛200万元购房首付款的异议,第三人扬州工行琼花支行或其他债权人根据新宇公司向林胜盛出具的收到其200万元购房首付款的收据,亦有理由相信林胜盛已向新宇公司支付了200万元购房首付款。至于新宇公司总帐会计洪某所称,该公司出具收据实为虚假的问题,本院认为,即使新宇公司与林胜盛之间确实存在通谋虚假行为,在没有证据证明第三人明知或应当知道情况下,不得对抗善意第三人。

  四、新宇公司以法院查封后另行作出的仲裁裁决,请求排除扬州中院的执行无法律依据,本院不予支持。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第四百七十九条规定,在执行中,被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割确权给案外人的,不影响人民法院执行程序的进行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款还规定“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持”,据此,在有充分证据证明被执行人林胜盛已支付全款并实际占有房屋,人民法院对案涉房产亦已依法予以查封情况下,出卖人新宇公司又以2008年5月8日其与林胜盛间系签订虚假商品房买卖合同,套取银行贷款供其使用损害银行利益为由于8年后的2016年5月23日申请仲裁,并以仲裁裁决确认商品房买卖合同无效为由,请求排除扬州中院的执行无法律依据,本院不予支持。

  判决驳回上诉,维持原判。

  标签:执行异议丨执行异议之诉丨解除商品房买卖合同丨查封丨排除执行

  案例索引:江苏省高级人民法院(2017)苏民终1341号“扬州新宇房地产有限公司与胡林、林胜盛二审民事判决书”(审判长沈燕审判员李晶审判员苏峰),载《中国裁判文书网》(20171025)。

  法律依据

  最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》

  十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋; (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋; (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

  十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

  十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

  最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》

  第四百七十九条 在执行中,被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割确权给案外人的,不影响人民法院执行程序的进行。

  最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

  第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。

  第二十六条 被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。

  第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

  江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》

  十、案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的仲裁裁决提起执行异议之诉的,如何处理?执行过程中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的仲裁裁决提起执行异议之诉,主张享有所有权等实体权利并要求停止执行的,人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百三十七条第三款的规定,对仲裁裁决进行审查。对仲裁裁决已经确认案外人享有所有权等足以阻却执行的实体权利的,原则上应当支持案外人停止执行的诉讼请求;但如确有证据证明案外人并不享有对执行标的的实体权利,或者案外人与被执行人存在恶意串通损害其他债权人利益、妨害执行秩序情形的,对其停止执行的诉讼请求应当不予支持。 上述所指的查封、扣押、冻结包括在诉前保全、诉讼保全和执行程序中人民法院所采取的强制执行措施。

  十一、案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效裁判文书(包括判决书、裁定书和调解书)提起执行异议之诉的,如何处理?执行过程中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效裁判文书提起执行异议之诉,主张享有所有权等实体权利并要求停止执行的,应当区分不同情形进行处理: (一)另案生效裁判文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,裁判执行标的权属归于案外人,或者向案外人返还执行标的的,原则上应当支持案外人停止执行的诉讼请求。如果申请执行人认为该生效裁判文书内容错误,且符合《民事诉讼法》第五十六条或者第二百二十七条规定的受理条件的,可以依法提起第三人撤销之诉或案外人申请再审之诉。 (二)另案生效裁判文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,裁判被执行人向案外人履行债务、交付执行标的的,因案外人所享有的仅仅是债权,而非物权,并不因此享有足以阻却执行的实体权利,故对其提出的停止执行的诉讼请求应当不予支持。但案外人属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条、第二十九条所规定的不动产买受人或商品房买受人,且其享有的债权符合该解释规定的构成要件的,对案外人停止执行的诉讼请求应当予以支持。 上述所指的查封、扣押、冻结包括在诉前保全、诉讼保全和执行程序中人民法院所采取的强制执行措施。

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